地目変更を自分で「畑から宅地」に「畑から山林」に変更する

田舎でよく見かける、畑付きの家。
畑といってもそれ程大きくない、
家庭菜園程度の大きさの畑。
田舎暮らしをするなら、こうゆう家に住みたい！
と思っている人はけっこういると思います。

賃貸でしたら、問題なく借りて住むことができますが、
購入や譲渡で所有権を移転する場合、
所有権移転ができない場合があります。

なぜ畑付きの古民家を購入できないのか？

日本の法律で農地法というものがあります。
この法律によって、農業従事者でない限り、
地目が「田・畑」になっている土地を
農業従事者以外は購入、または譲渡してもらうことはできません。

日本の漁村以外の田舎はもともと専業農家や兼業農家が多く、
畑や田んぼや、山を所有している人が大変多いです。
田・畑の固定資産税は宅地よりも安い為、
家の隣の小さな家庭菜園でも地目を「畑」にして、
減税対策をしています。

地目が宅地の部分であれば問題なく土地と建物の
所有権移転登記はできます。
しかし、地目が田・畑であれば農業従事者以外は
地目変更しない限り、所有権移転登記をすることができません。

また、農業用倉庫や家畜小屋だった建物は
地目が「畑」になっていることがあります。
その場合、建物の所有権移転はできますが、
土地（地目が田・畑）の所有権移転の手続きはできません。

しかし、どうせなら田畑も一緒に所有したいですよね。
そんな方に、地目変更が素人でも出来るかもしれない？
コストを最小限に抑えて所有権移転の登記までした、
登記に関して素人の私の経験談をお教えます。

しかしこの方法は、
畑が数年ほったらかしの荒れ放題の状態で、
なお且つ、農業振興地域や市街化区域、
市街化調整区域以外の田舎限定です。

土地の状態やその土地の農業委員会によっては、
地目変更できるかどうか分かりません。

場所や土地よって土地家屋調査士に依頼しないといけない
場合もあるかもしれません。
しかし、地目変更出来たら、所有権移転登記ができます。
「地目が畑だから所有できない！」とあきらめてしまう前に、

コストはそれ程掛からないので、
一度試してみてもいいかと思います。

私が譲渡してもらった土地とは

私は以前、畑と山林付きの
古民家と納屋を譲渡してもらいました。
その物件がある場所は四国の山奥でかなりの田舎。
土地の価値はほとんどありません。

それなのに名義変更の手続きで
数十万円のコストをかけるのは、とても馬鹿らしく思い、
以下の手続きを全て自分で申請しました。

◎贈与してもらった物件
・築１２５年の古民家
・牛舎
・お茶やゆず、しきみの木がたくさん植わっている、
ジャングル状態の山の斜面。
・裏山（保安林含む）
・個人墓地跡

土地の地目は

・家（地目：宅地）
・牛舎（地目：畑）
・山の斜面（お茶、ゆず）2か所（地目：畑）
・裏山（地目：山林）
・無くなったお爺さん名義の保安林（地目：山林）
・個人墓地跡（地目：墓地）

と、地目がかなり細かく分かれており、畑部分は3か所ありました。

まず最初にすること

一番最初にすることは、目的の物件の
「登記事項証明書」に記載されている内容をよく確認することです。
そこには所有者の情報、抵当権の有無、地目、面積
が記載されています。

そして土地の公図や地積測量図も確認します。

土地の公図は土地の形状や地番、道路、水路、隣接地との
位置関係がわかります。

地積測量図は土地の地積（面積）を示す、法的な図面です。
ずっと、所有者が変わらない田舎の土地は、
地積測量図が無い場合があります。

どちらも最寄りの法務局又は、
法務局のホームページより取得できます。
オンラインシステムで取得した方がお値段が少しお安くなり、
時間と交通費の節約にもなりますので大変おススメです。

→登記・供託オンライン申請システム

登記事項証明書を取得したら、地目を確認します。
地目に「畑」や「田」が含まれていたら、
地目変更が必要です。

その時、現在の所有者名義人の確認も必ずして下さい。
所有者が無くなったお爺さん、お婆さんのままに
なっていることがよくあります。
また、登記している所有者の住所が現在の住民票に記載されている住所と
異なる場合があります。

その場合、地目変更をする前に所有権移転登記（相続）と
住所変更登記をする必要があります。

物件の相続人に相続の手続きをしてもらってから、
又は代理であなたが相続登記の手続きや住所変更登記をしてから、
地目変更の手続きを進めることが出来ます。

どのような土地が地目変更できるのか？

地目変更できるかどうかは、
その土地の現状がどうなっているかで決まります。

私が譲渡してもらった地目が畑の土地の一つは
既に牛舎が建っていたので、畑から宅地に変更できました。

山の斜面にある地目が畑になっている土地2か所は
ゆずとお茶畑でしたが、放置している間に雑木がたくさん生え、
ツタが木々を覆い、ジャングルのような状態になっていました。
この土地は畑から山林として地目変更できました。

きれいに整備された果樹園や田・畑は地目変更は難しいと思います。
どうしても、地目を変更されたい場合は土地家屋調査士に相談して下さい。

自治体の農業委員会へ相談に行く

田畑の地目変更をしたい場合は、
まず、自治体の農業委員会へ相談に行きます。
自治体の農業委員会の場所は役所に行けば、教えてもらえます。

農業委員会には

・登記事項証明書
・公図
・その物件までの地図
・地目変更したい土地の現状の写真

を用意して、事前に予約を取ってから相談に行ってください。

その後、農業委員会の方がその物件を下見しに行きます。
そこで、地目変更ができる可能性があれば、
月一度行われる農業委員会の会議の席で審議にかけてくれます。

その会合の前までに、
農業委員会で渡される農地転用申請書（非農地申請書）と
代理で手続きする場合は委任状（所有者の代理で申請を行う場合）を
農業委員会に提出して下さい。

農業委員会の会合は月に１～２度なので、
地目変更登記を急ぎたい方は、
なるべく申請書提出までの手続きを急いでください。

私の場合は農地転用を申請する際は費用は、
法務局から取り寄せた、登記簿と公図の費用だけでした。
これはもしかしたら、農業委員会によって違うかもしれません。
もし費用がかかっても、気にならない程度の出費だと思います。

書類を作成して、法務局に提出する。

農業委員会から無事に農地転用（非農地）証明書がもらえたら、
あとはもう書類を作成して法務局に提出するだけです。

登記申請に必要な書類

・登記申請書
・非農地証明書（農地転用証明書）
・案内図（物件の地図）
・現況写真
・所有者の住民票
・代理申請の場合は委任状

地目変更登記申請書例

申請書と必要書類を重ねてホチキスで閉じて、
不動産の所在地を管轄している法務局に提出して下さい。
移転登記の申請料は無料です。

申請書式は法務局のホームページよりダウンロードできます。

→法務局（不動産申請手続き）

農地転用許可書を返還して欲しい場合は、
原本をコピーしてから、
コピーした紙の空白に

この謄本は原本と相違ありません。
日付　　　　　　　　　　　
住所　　　　　　　　　　　
氏名　　　　　　　　　　印

と、記入押印します。
原本は申請書一式の下にクリップで留めて提出します。

法務局への提出は、郵送でもできます。
郵送で申請する場合は申請書一式と、
返信用封筒と切手を多めに入れて送ります。
封筒には赤文字で「不動産登記申請書類在中」
と記入して下さい。
余った切手は登記完了証と一緒に返還されます。

補正点がなければ1～２週間ぐらいで登記が完了します。
郵送の場合は登記完了証が申請者のところに届きます。
直接、法務局へ提出した場合は印鑑を用意して、
法務局に取りに行きます。
（代理人が申請した場合は代理人が受け取りに行きます。）

これで、地目変更の手続きが完了しました。

自分で地目変更の手続きをすると、
書類の取り寄せと切手代で、
合計3,000円ぐらいの出費でできます。

土地家屋調査士に依頼すると30,000円ぐらいすると思うので
コストが10分の１に抑えられます。

地目変更するうえでの注意点は、

なので、地目を田・畑から宅地、雑種地、原野にする場合は
最低限にした方がいいです。
田んぼを雑種地に変えてしまうと、面積がとても広いので
後々の固定資産税の支払い額が大きくなります。
田んぼや広い畑は持ち主から借りるか、
農業専従者になってから購入することをお勧めします。

所有権移転登記

所有権移転登記には

・所有権移転申請書
・現在の所有者の印鑑証明書（発行から3カ月以内）
・物件の登記識別情報通知証（権利証）
・贈与契約書又は売買契約書（必要に応じて領収書）
・受贈者または買主の住民票（発行から3カ月以内）
・代理で申請する場合は委任状
・固定資産評価額の訂正個所を記載した書類
（地目変更をした場合のみ）
・登録免許税

が必要です。
現在の所有者の印鑑証明書や権利証など
とても重要な書類が含まれているため、
売主と買主又は贈与者と受贈者の間に信頼関係がない限り、
代理で申請は難しいかもしれません。

その場合は司法書士や贈与者又は売主と
信頼関係がある第三者に相談してみてください。

所有権移転登記の前に地目を変更しているので、
固定資産評価額を訂正した書類が必要です。

固定資産評価額　訂正個所　参考資料

その物件内に同じ地目の土地がない場合は、
役場の税務課で事情を説明して、
同じ地目で近隣の固定資産税評価証を取得して下さい。
その時も、現在の所有者の委任状が必要ですので、忘れずに！

申請書の書き方は法務局のホームページに
詳しく説明してあります。
そちらから申請書式をダウンロードして、
書類を作成して下さい。

→法務局（不動産申請手続き）

提出する時は提出書類をすべてホチキスで留めて、
直接、法務局へ提出してもいいですし、郵送でもできます。

郵送の場合は書留郵便やレターパックに
「不動産登記申請書在中」と赤文字で記載します。
返信用封筒（本人受け取り限定郵便）と切手多めに入れ、
申請書一式と一緒に送ります。
余った切手は登記完了証と一緒に返還されます。

初めての登記は何かと不備があると思いますので、
提出前にその物件を管轄している法務局に相談に行き、
書類を確認してもらってから提出されるといいと思います。

まとめ

田舎の不動産は細かく分筆されている土地が多く、
相続手続きがされてない土地もありますので、
一つの物件でもいくつもの登記申請が必要な場合があります。

その都度、コストと時間がかかり、書類作成は大変です。

しかし、自分で手続きができるようになれば、
コストをかなり抑えられ、なにより勉強にもなります。

登記に関してド素人の私にでも出来たので、
きっと皆さんにも出来ると思います。

地目変更や所有権移転登記をする機会がある方は
是非チャレンジしてみてください。

→これだけは知っておきたい田舎の不動産事情